万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽，如果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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